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温州实业资本热钱化 大举进军房地产

发布人:admin 点击量:5537 发布时间:[2011-01-06]

  2010岁末新地王的竞相诞生,是通胀预期蔓延之下,投资者对未来看涨的心态投射,这为2011年的房地产调控增加许多莫测因素

  《财经国家周刊》记者 王玉光 魏洪磊

  2010年12月26日,央行宣布加息第二天,北京迎来又一轮降温。

  国务院总理温家宝当天在接受中央广播电台采访时重申,调控楼市的“国十条”和“国五条”落实都还不够好,将继续加大力度,使房价回归合理。

  这已是温家宝近期第二次指出房地产调控乏力。11月14日,温家宝在澳门考察时曾表示,“左一个十条,右一个五条,就是压不下来。”

  李克强副总理在全国财政工作座谈会上同样对房地产业现状作出表态:要坚持房地产市场调控不动摇,综合采取财税、金融、土地、市场监管等联动措施,继续抑制投机投资性需求,增加普通商品房供给,并将大幅提高保障性住房比重。

  决策层的连番密集表态下,“三次调控”风雨欲来。尽管4月17日的“国十条”与9月28日的“国五条”曾来势汹涌,但短暂的停滞后,市场再度昂首。

  年终“锦标赛”

  一场单价地王的“锦标赛”,突然于2010年年终井喷而出。

  11月25日,杭州市主城区住宅用地单价纪录被再度刷新:本埠上市房企滨江集团(12.64,0.21,1.69%)以25735元/平方米的单价摘得西湖区杨家牌楼一幅7万多平方米的宅地。2010年杭州新地王诞生。

  时隔4天,一家名为“置信”的房地产公司以37.02亿元的价格,竞得温州市中心城区学院中路的一幅58.3亩商住地块。该地块楼面地价超过3.7万元/平方米,刷新之前所有交易纪录,一举成为浙江新地王。

  12月7日,武汉刷新半个月前刚创下的土地单价纪录,将楼面地价推高至8754.6元/平方米;12月9日,年度销售额突破千亿元的万科集团以29.63亿元的底价摘得深圳“年度最贵地块”;同天,上海青浦区单价地王诞生——楼面地价超过2.1万元/平方米,高出底价192%……

  浙江新地王拍出一周后,《财经国家周刊》记者在现场看到,虽然这块荒芜的“大学操场”依然沉寂,但周边的二手房价已蠢蠢欲动。房屋中介门店的最新报价显示:房龄20年左右的旧房报价2万~3万元/平方米,次新楼盘的价格则高达6万~7万元/平方米。

  当地业内人士保守估计,地王“至少会以7万元/平方米的价格入市”。但温州中小企业发展促进会会长周德文则对《财经国家周刊》记者断言:“温州最高房价很快会突破10万元/平方米。”

  也有例外。北京对地王重现做出了一次“成功防守”。12月22日,备受关注的北京国贸核心商务区“中服地块”开标。该地被分割成4块出让,其中最大的一幅以63亿元售给央企中信集团。虽然总价堪称地王,但由于政府在招标中采取严格的抑制策略,使该地块的单价控制在不足2万元/平方米的范围内,并未超出周边价格底线,“幸免”成为单价地王。

  按照业内的观点,单价地王与总价地王有明显不同,前者更能直观反映地价看涨的市场行情。

  据《财经国家周刊》记者不完全统计,2010年年底涌现的一波新地王中,成交溢价幅度大都在50%至250%不等。温州新地王超出底价的幅度为92%。

  中国指数研究院的数据也显示,自2010年11月以来,全国部分主要城市土地交易升温明显,“溢价成交”现象十分普遍:广州、杭州、深圳和武汉溢价率均高于50%,广州达80%。

  同期,部分城市也主动公布了地价上涨的官方数据:杭州市2010年主城区土地出让总金额为493.4亿元,虽然只及上年(782.8亿元)的六成,且出让面积也少于上年,但平均地价从1420万元/亩上涨至1554万元/亩,涨幅超过9.4%。

  鉴于当前土地市场走势与调控大方向不吻合的现状,国土资源部于12月19日连夜发出通知,要求“坚决抑制地价过快上涨,坚决打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为,切实落实调控措施”,并规定凡土地溢价率超过50%,两日内必须上报。

  一些舆论将此视为“三次调控”的前奏。认为房地产调控的“主题”,第一阶段是2010年4月17日开始的“限贷”政策;第二阶段是9月29日开始的“限购”政策;第三阶段就是12月19日开始的“限地”政策。

  但地王的“疯狂”并未止息。12月24日,上述国土部通知出台5天后,在南京市的年底土地拍卖会上,河西片区的楼面地价两度被刷新,从8584元/平方米到12789元/平方米,两个单价新地王瞬间完成新旧“交接”。

  为什么临近年底各地会频现单价地王?业内人士告诉《财经国家周刊》记者,“这与地方政府对土地供应的时序和节奏的操控有莫大关系”。

  多年以来几乎形成惯例,地方政府大都倾向于在年底“突击供地”、“饥饿供地”,并且拿出“优质地块”挑动开发商的竞价热情。

  以温州此次诞生的新地王为例,2010年1至10月份,温州市区推出的住宅用地总建筑面积仅为17.2万平方米,而温州市一年的住房刚性需求约为400万平方米。

  同时,每到年底,开发商大都会因销售回款而现金流充裕,积极拿地备战明年。以万科集团为例,2010年全年销售额将突破1000亿元;保利地产(14.13,0.12,0.86%)前11个月的签约金额就达571.49亿元。

  实业资金“热钱化”

  与2009年央企、国企主导的“地王潮”不同,这一轮地王在资金来源构成上更为复杂。

  温州新地王是实业资本进军房地产的典型范例——拿地的置信房地产开发公司,背后股东是数十家民营实业公司老板,所涉行业包括服装、眼镜、打火机和箱包等传统加工制造业。

  知情人士告诉《财经国家周刊》记者,新地王数十家实业股东背后,还隐匿着几百个“隐形股东”,“大都是想跟着老板一起发财的亲戚朋友、私募基金和个体放贷者”。也就是说,“股权结构是金字塔形的,股东至少要分成五六个层级”。

  新地王的诞生,使温州实业资本进军房地产的话题再度升温。温州中小企业发展促进会会长周德文告诉记者,自2009年金融危机以来,温州大量实业企业开始收缩加工制造业主业,转投房地产以求资金“保值增值”。最近两个月,伴随通胀预期加剧,这种态势渐成“热潮”。

  2009年,曾有机构统计,温州市上规模的企业中,约有70%的实业公司进入房地产投资领域。《财经国家周刊》记者近日从温州业内获得的最新消息是,目前温州市上规模企业中“几乎没有一家不做房地产”。

  最受温州业内关注的,是昔日曾声明“一心一意卖电器”的乐清“首富”、正泰集团老板南存辉,据传也已悄悄做起了房地产投资。

  南存辉被公认为践行“温州模式”、专注实业的企业家楷模。对于其投资房地产的传言,他对《财经国家周刊》记者表示了否认。

  为什么温州实业资本进军房地产会再掀高潮?周德文会长的解释是:“国际金融危机后,民营企业面临五座大山——人民币升值、通胀、加息、节能减排和原材料、劳动力成本上升。”周表示,“现在做实业经济越来越难,毛利润已经下降到1%~3%,企业稍一控制不住成本,马上就变为亏损。”

  正因如此,尽管国家严厉调控,但房地产仍被温州实业者视为“目前为止最好的投资领域”。时值通胀预期加剧,接受《财经国家周刊》采访的大多数温州实业者均倾向认为:“钱存在银行里实际上是负值,只有投资房地产才能让资产真正保值增值,其他的行业都不行”。

  还有一个现象是,一些专事房地产投资的公司,从房地产开发转向直接炒房、炒地。

  一位温州老板给《财经国家周刊》记者算了一笔账:他昔日开发的一个楼盘,销售价格约为1万元/平方米;两年时间,被炒房者炒到7万元/平方米。“我一个平方米的利润5000元钱还不到,而且还要承担4年的开发建设任务和商业风险;他(炒房者)什么也没干,一个平方米却赚5万元。你说我是炒房还是建房?”

  正因如此,在温州,业内人士正密切关注一个奇特现象:“但凡有楼盘开盘,没有新房,全是二手房”。

  更多的目标

  “热钱化”的实业资本,将更多的目标变成追逐的对象。

  除了住宅,商业地产、甚至工业地产项目也备受温州实业“热钱”追捧。投资者普遍认为,这类项目目前还未进入调控视野,尚可待价而沽。

  星际控股集团有限公司是温州一家生产警用器材的实业公司。董事长陈时升告诉《财经国家周刊》,几年前公司便已涉足房地产投资。之前偏重住宅领域,今后将逐步淡出,将投资重点转向工业创业园区和旅游地产。在陈看来,此类物业的价值“随着国家经济发展,还会不断上升;而且相对来说还没有政策打压”。

  周德文则说:“温州资本投入商业地产绝对不止一千亿。”

  温州“炒房团”向来被认为房价的“风向标”。几乎每一个房价飙升的城市,都有其身影闪烁。虽然房地产调控新政凌厉出台,且重点针对的就是“投资、投机性购房需求”,但温州当地业内人士对《财经国家周刊》记者表示,以提高贷款首付比例、利率标准为主要手段的“限贷”政策,对炒房团“资深成员”影响有限,很多人会选择“全款炒房”。

  即便是用银行信贷资金炒房,也并非毫无操作路径:“可以把厂房、设备抵押给银行,贷款炒房;或者投资商住楼,银行仍然可以提供按揭。”

  相比之下,限制外地人购房的“限购”政策对温州炒房团影响更大。但由于此次调控多被地方政府理解为“针对的是几个房价上涨过快的重点城市”,自认为是“非重点城市”的地方并未严格落实“限购”,温州炒房团仍然有机会。

  但温州炒家还是感受到了调控新政的持续压力。《财经国家周刊》记者了解到,温州“炒房团”阵营目前已经开始出现分化。星际控股集团有限公司董事长陈时升说,“近期看到的房地产项目抛盘现象越来越多”。同时,市场也不乏“接盘”者,但“大都是拼命砍价,希望借此机会‘抄底’”。

  “赌涨心态”

  在陈时升看来,温州新地王的背后,是资本“赌涨”心态在起支撑作用。

  2010年12月初,《财经国家周刊》记者在北京参加了两场高端不动产投资洽谈会。北京中央别墅区的豪宅项目“万通天竺新新家园”每栋别墅售价约为900万元。项目总经理丁泰告诉记者,近期她发现,买房的业主大都是房地产从业者、金融界人士和实业企业老板。其中房地产从业者比例超过30%。

  对于这种“盖房子的人开始买房子”的现象,丁泰认为是“他们对通胀形势格外敏感,更看好房地产投资的未来”。在丁泰看来,“房价其实是一种货币现象”,“如果以黄金来衡量,五年来(北京中央别墅区的)房价没有实质的涨跌”。

  同样,在海南雅居乐清水湾项目的进京推介会上,项目副总经理简毓萍也告诉《财经国家周刊》记者:“最近两个月,地产界同行来买房的比例不断攀升。”

  开发商对房地产未来的预期普遍看涨。即便是政府大规模下达保障房建设任务、分流住房市场刚性需求,也被认为不会对未来房价涨势构成压制。在2010年年底的一次业内论坛上,北京华远地产(6.01,-0.04,-0.66%)股份有限公司董事长任志强说:“保障房用地会挤压商品房的土地供应,商品房供地减少,房价必然上升”。

  这样的声音有着多方呼应。

  央行此前发布的城镇储户问卷调查显示,2010年四季度近三成受访居民在投资方式上首选房地产。虽然中国人民大学经济研究所发布报告认为,2011年房价将出现约20%的降幅,但很快就被反驳的声音淹没:中国社会科学院认为房价将出现报复性反弹,降价可能性很小;复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为“2011年房价涨幅保守估计在15%~20%”,他用三个理由举证观点:通胀预期、土地价格的持续上涨,和政府调控手段难有新意。

  新地王冲动按捺不住,是否会是2011年房价走势的前奏?温州市经济学会会长马津龙认为,“目前还很难说。关键取决于土地供求关系和货币政策的制定。”

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