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瑞安商城改造与更新初探

发布人:admin 点击量:6983 发布时间:[2011-01-06]
一、瑞安商城概况
  瑞安商城位于瑞安市104国道以西,沿江东路-瑞光大道以南,整个基地呈勺子状,总占地面积289亩,现状总建筑面积约有15万平方米, 共拥有店摊5627间,主要经营服装、布料、鞋类、针织品、床上用品、日用百货、家电、家具、电子信息品等十五大行业,是浙南闽北重要的商品集散地。
  1995年,瑞安商城被评为省级规范化市场,1997年被评为“中国一流市场”。2000年瑞安商城大厦建成投入使用,形成以楼房店面、交易大厅、简易房三大营业区,并拥有宾馆、银行、停车场、餐饮、娱乐等配套设施。
    十几年来,瑞安商城为推动地方社会经济发展、促进商品市场繁荣和吸纳农村剩余劳动力曾发挥出巨大作用。
二、现状与问题分析
(一)现状问题
  近几年来,省内外专业市场发展迅猛,使商城之间的竞争愈来愈剧烈。尤其是省内市场异军突起,义乌国际小商品市场、绍兴柯桥等后起之秀,对瑞安商城造成挤压,瑞安商城综合竞争力日益弱化。至2003年底,瑞安商城从“浙江省五大重点市场”降为“浙江省区域八十个重点市场之一”,年销售额从94年的16.8亿元到97年最高期的56.35亿元,又慢慢滑落到2002年的46.7亿元,商城面临前所未有的严峻挑战。
    1、 硬件设施陈旧落后,经营环境问题日益突出。
  规划区主要包括宾馆、专业市场、简易棚市场、货运站、商住楼、商业综合办公、街头公共绿地和部分荒地。商城大厦与专业市场区被三角荒地隔断,与商业区域的整体不协调;货运站缺乏标准配置,区内交通混乱拥挤,人车混流,停车问题突出。
  瑞安商城大厦缺乏商业建筑的特征,为了片面追求南大门的门户建筑、标识效果,导致建筑形象失败,给商城的发展带来一定的后遗症。电脑城是商住综合楼。一层服装,二层电脑市场,三至六层住宅。由于功能混合,业态分布不合理,生意清淡,住宅由于客流量的流动,住户缺乏安全感。华都大酒店建筑立面过于平板和单调,缺乏商业区活跃、明快、热烈的氛围。
  2、交通拥堵,流线混乱。
  商城大厦拥有14000m2地下室停车库,但由于位置较偏,平时停车入库率不高。瑞安商城作为城市的一个特殊区域,其交通特征反映在以下几个方面。
  a、交通量大,经常出现交通拥挤与阻塞。瑞安商城是城市的交通集聚区,主要由沿江东路、商城大道、瑞光大道、瑞祥大道等城市道路方向进出。交易区内道路主次不清,单位面积上的车流量、人流量均属城市高水平。b、混合交通现象严重,交通安全状况差。机动车、非机动车和行人构成混合交通问题,严重地扰乱了商城的交通秩序和交通安全。其中,商城与城市周边道路的衔接的混合交通面带来一系列的交通问题尤为突出。如商城主入口与滨江路商城大道的交叉口,经常发生交通安全事故。c、土地使用强度高,停车困难。商城高强度的商业用地使得停车位紧缺,违章停车占道停车现象严重。商城主入口广场被经营户作为临时停车场。交易区内到处停放摩托车及货运车,缺乏停车场地的安排。如何解决瑞安商城交通问题,是本次规划成功的重要保证。
  3. 基础设施配套不齐全
  a、客货运站。三圣门溜冰场客运站,主要解决邻近县市及周边乡镇客商进货。商城货物托运站是解决大宗散件商品托运主要方式。由于历史上的原因,该两处货物托运站都存在管理上的问题。b、公厕数量严重不足。原东厅、西厅的部分公厕被改为他用,致使商城内公厕数量严重不够。c、娱乐餐饮。餐饮分高、中、低三档次。高档有华都大酒店,中档有沿江路沿路招待所,低档有沿商城周边道路设置的饭摊。饭摊成为商城经营户午餐的主要途径,但饮食卫生状况不容乐观。据统计,90%以上经营户的午餐在商城内部解决。规范餐饮经营,是当务之急。娱乐只有华都大酒店内的康乐设施。无论是娱乐项目还是数量,都已不能满足现代人多层次、多元化的娱乐需要。
  4、经营现状不容乐观
  经营现状调查:
  经营户性别分布较均匀,年龄以30~40岁居多,但整个经营户学历层次较低,基本上为本省人。92.3%为瑞安本地人,经营户规模不大。
  从调查的情况来看,服装、鞋类、布匹、日用品在瑞安商城经营户所销售的产品种类占很大比重,共占77.2%,其中以服装比重为最大。
  调查结果显示,在瑞安商城、经营户绝大部分采用经销(代销)的方式,自产自销在整个经营方式占不到10%。超过一半的经营户没有销售本地产品,可见瑞安商城并没有得到瑞安本地产品的支撑。
  瑞安商城的批发业务占整个商城经营户经营模式主导地位,有62.2%的经营户批发业务在八成以上,其中近20%的经营户批发业务占100%。
  瑞安商城共有5000余户经营户,从业人员1.5万人,围绕商城间接从业人员3万人,为解决就业,促进社会稳定发挥了积极的作用。商城经过长期的发展,总资产达3.3亿元,至2003年,商城累计上交税收1.4亿元。
   (二)问题分析
      1、通过以上对瑞安商城的现状的调查和分析,我们认为瑞安商城主要存在以下问题:a、发展定位不准确,缺乏本地产业支撑。b、硬件设施陈旧落后,经营环境问题日益突出。c、内部管理不科学,服务体系不规范、不完善。d、建筑风格不统一,商业建筑特色不突出。
    2、原因分析
    a、发展定位方面。瑞安商城在发展过程缺乏明确的发展定位,在制定发展策略上,在经营户为主体和管理者为主导的角色错位,导致制定发展策略上的迟缓与偏差。同时,瑞安商城在市场供求关系上没有充分利用当地产业,失去产业依托优势。b、经营环境方面。瑞安商城经营环境一直没有得到根本的改善。在发展过程中,没有考虑整体环境的商业性。商城没有仓储区,货运站设备简陋,与商城规模不相称。内部缺乏公厕、寄存、餐饮、洽谈等公共服务设施。c、经营体制方面。商城的经营体制存在问题,主要表现在政企不分、以政代企,内部管理和服务不规范;税收费用一直偏高不下,大大地增加了经营成本,降低了产品的市场竞争力。d、建筑风格方面。瑞安商城的建筑风格没有统一,各个区块在建设时各自为政,没有把统一的建筑风格、建筑特点贯穿在建设的过程中,失去了商业建筑的整体性。
三、改造与更新
  目标
    ① 将瑞安商城近期建设成为辐射浙南闽北,集休闲、娱乐、购物于一体的区域性现代商贸物流中心。② 远期目标:面向全国、面向国际的功能齐全,管理先进,设施完备的,具有一定特色的、一流的专业市场。
  发展策略
  基于瑞安商城现阶段正面临前所未有的严峻挑战。按照瑞安市市委市府提出“坚持以现代经营理念改造提升传统商贸业,大力发展新兴三产,着力打造区域性商贸物流中心”的总体思路。“高起点、大手笔,凸重点,强辐射”的要求,结合瑞安商城的实际,来策划瑞安商城的发展策略。
  ①明确瑞安商城发展的战略地位。以批发为主,兼具展示功能,零售为辅的专业区域性市场。②确定商城发展目标,加速改造建设步伐,全面提升瑞安商城的环境档次,通过规划改造,使商城大厦与老商城有机连成整体。根据“开城见街,商景共建,多元经营,连动发展”的思路,打造以“休闲、观光、购物”为一体的高档批零商业中心。完善配套设施的提升市场的硬件和服务功能。③ 规范市场运作,实现瑞安商城的全面提升。首先规范企业化运作,进行体制创新,真正体现股份企业,盈亏自负的实质;其次,实施品牌战略,提升商品档次;再则,市场交易的多样化,发展电子商务,实行网上交易,实现由传统商业向现代商贸的转变。市场的综合功能,商城由单一的市场功能向商品展示集散、信息、物流、休闲、娱乐、办公等功能方向发展。④以培育特色市场为目标,努力增强产业支撑的力度。
  通过调查表明,瑞安商城经营本地产品仅占13%,而且产品档次较低,没有形成规模。工业在瑞安占相当重要的地位,瑞安有许多国家级的生产基地,如汽摩配、休闲鞋、男装等行业。政府应出台政策,实施“以商促工,工商联动”的战略。如何筑巢引凤,引导我市优势产品进入商城,使商城的发展具有地方优势产业作为依托,真正实现工贸城市的优势。⑤科学管理、优质服务,努力改善经营环境。
  调查表明,瑞安商城内部管理存在很大的问题。解决措施:(一)降低税赋负担,杜绝重收费、摊派现象;(二)降低租金成本,提高产品的市场竞争力;(三)加强广告宣传力度,提高商城知名度;(四)提高物业管理人员的整体素质,使管理的水平与现代市场的发展相适应;(五)通过整治商城的经营环境,为经营户提供一个安全、文明、优美的经营环境。(瑞安市城乡规划设计研究院  王洲 张海斌)
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